Zaključenjem ugovora, plaćanjem cene i poreza na prenos apsolutnih prava ne postajete automatski vlasnik nekretnine. Potreban je i upis stečenog prava u zvanične registre.
U sistemu u kome svojina nastaje tek upisom, vanregistarsko vlasništvo po zakonu ne postoji. U praksi se ipak govori o „van-gruntovnom“ vlasništvu. Izraz je ostao iz decenija korišćenja prava korišćenja umesto svojine, iz nepotpunih evidencija i iz gradnje bez dozvole. Dok se katastar uspostavljao, promet nije stao. Tako je nastao pojam neuknjižene svojine: zaštita kupca koji ima overen ugovor, dokaz o uplati i državinu, iako upis još nije izvršen.
Ozakonjenje i zabrana otuđenja
Član 28. Zakona o izmenama i dopunama Zakona o ozakonjenju objekata („Sl. glasnik RS“, br. 83/2018), na snazi od 6. novembra 2018, nalaže organu koji vodi ozakonjenje da po službenoj dužnosti dostavi potvrdu organu nadležnom za katastar. Na objekat u postupku ozakonjenja upisuje se beleška o zabrani otuđenja.
Od tog datuma objektom u ozakonjenju ne može da se trguje dok se postupak ne završi. Član 36. istog zakona vezuje upis svojine za rešenje o ozakonjenju. Tek tada vlasnik može da otuđi objekat.
Izuzetak: izvršni postupak
U izvršenju, radi namirenja poverilaca, odstupa se od opšteg pravila. Mogu da se prodaju i nekretnine koje nisu upisane u registar, ako je to potrebno radi naplate duga.
Zakon o izvršenju i obezbeđenju („Sl. glasnik RS“, br. 106/2015, 106/2016 – autentično tumačenje, 113/2017 – autentično tumačenje i 54/2019), članom 209, dozvoljava prodaju nelegalnih objekata u izvršnom postupku.
Ako je istekla građevinska dozvola, kupac na javnoj prodaji mora da pribavi novu, da završi objekat, dobije upotrebnu dozvolu i tek onda izvrši upis.
Svrha ovih odredaba je efikasno namirenje poverioca. Izuzetak je uži od redovnog prometa, ali je potreban i kada svojina poverioca nije upisana. Cilj i dalje ostaje ozakonjenje objekata i uredan registar, jer se pravna sigurnost prometa na tome i zasniva.