U nastavku iznosimo neka od pitanja koja ste nam postavili putem e-maila eaukcije@eaukcije.rs u vezi primene Zakona o izvršnom postupku u delu koji uređuje javnu prodaju i odgovore na ista. Budite slobodni da nam pišete i u buduće a mi ćemo se potruditi da Vam damo adekvatne odgovore.
Na javnom nadmetanju mogu da učestvuju samo lica koja su položila jemstvo najkasnije dva dana pre održavanja javnog nadmetanja. Jemstvo iznosi 15% procenjene vrednosti nepokretnosti. Izvršni poverilac i založni poverilac ne polažu jemstvo ako njihova potraživanja dosežu iznos jemstva i ako bi, s obzirom na njihov redosled namirenja i procenjenu vrednost nepokretnosti, iznos jemstva mogao da se namiri iz prodajne cene. Takođe kod prodaje nepkretnosti radi deobe, poverilac ali i dužnik ne polažu jemstvo jer se radi o licima koja su suvlasnici stvari.
Ponudiocima čija ponuda nije prihvaćena jemstvo se vraća odmah posle zaključenja javnog nadmetanja. Drugom i trećem po redu ponudiocu vraća se jemstvo kad najpovoljniji ponudilac plati ponuđenu cenu u roku, a trećem po redu ponudiocu i kad drugi po redu ponudilac plati ponuđenu cenu u roku .Jemstvo se u svakom slučaju gubi učesnik koji ne ponudi ni početnu cenu, kao i učesnik koji odustane od javnog nadmetanja. Isto važi i ako je imalac prava preče kupovine izjavio da kupuje nepokretnost pod istim uslovima kao najpovoljniji ponudilac.
Održavaju se najviše dva javna nadmetanja. Prvo javno nadmetanje održava se u roku koji ne može biti kraći od 15, niti duži od 30 dana od dana objavljivanja zaključka o prodaji nepokretnosti na javnom nadmetanju na elektronskoj oglasnoj tabli Komore (računajući od dana objavljivanja zaključka na portalu elektronske prodaje). Ako nepokretnost ne bude prodata na prvom javnom nadmetanju javni izvršitelj utvrđuje da ono nije uspelo i zakazuju drugo javno nadmetanje. Drugo javno nadmetanje mora da počne u roku od najmanje 15, a najviše 30 dana od dana prvog javnog nadmetanja.
Nepokretnost ne može na prvom javnom nadmetanju biti prodata ispod 70% procenjene vrednosti nepokretnosti (početna cena). Na drugom javnom nadmetanju ne može biti prodata ispod 50% procenjene vrednosti nepokretnosti (početna cena). Na zajednički predlog stranaka ili izvršnog poverioca javni izvršitelj je dužan da odredi da početna cena na prvom javnom nadmetanju bude viša od 70% procenjene vrednosti nepokretnosti.
Pre toga valja napomenuti da se vrednost nepokretnosti procenjuje se prema tržišnoj ceni na dan procene a na osnovu pismenog obaveštenja o ceni koju izvršitelj dobije od odgovarajućih procenitalja.
U zaključku o prodaji određuje se vreme u kome lica zainteresovana za kupovinu mogu da razgledaju nepokretnost. U slučaju da izvršni dužnik nije prisutan ili onemogućava pristup nepokretnosti, javni izvršitelj će angažovati bravara a po potrebi i asistenciju policije. U tom slučaju otvaranje prostorija se vrši u prisustvu svedoka.
Ako drugo javno nadmetanje nije uspelo javni izvršitelj odmah poziva izvršnog poverioca da u roku od 15 dana izabere namirenje prodajom nepokretnosti neposrednom pogodbom ili prenosom prava svojine na nepokretnosti.Izvršni postupak obustavlja se ako izvršni poverilac propusti rok za izbor.
Zakon detaljno razrađuje ove situacije. Kupac je dužan da plati prodajnu cenu u roku određenom zaključkom o prodaji nepokretnosti. Ako najpovoljniji ponudilac s javnog nadmetanja ne plati ponuđenu cenu u roku, zaključkom se oglašava da je prodaja bez dejstva prema njemu i nepokretnost se dodeljuje drugom po redu ponudiocu uz određivanje roka za plaćanje ponuđene cene. Ako ni on cenu ne plati u roku, zaključkom se oglašava da je prodaja bez dejstva prema njemu i nepokretnost dodeljuje trećem po redu ponudiocu uz određivanje roka za plaćanje ponuđene cene. Isto važi i ako je imalac prava preče kupovine izjavio da kupuje nepokretnost pod istim uslovima kao najpovoljniji ponudilac.Ako ni treći po redu ponudilac ne plati cenu u roku, javni izvršitelj utvrđuje da javno nadmetanje nije uspelo.
Ako neposredni držalac nepokretnosti ne preda kupcu državinu nepokretnosti u roku koji je određen zaključkom o predaji nepokretnosti javni izvršitelj, na predlog kupca, donosi zaključak koji se sprovodi prema odredbama o izvršenju radi ispražnjenja i predaje nepokretnosti. Napominjemo da ne mogu biti prinudno iseljeni imaoci ličnih službenosti koje se ne gase prodajom nepokretnosti, zakupci čiji ugovor o zakupu ne prestaje prodajom nepokretnosti i zakupci stana na neodređeno vreme koji su stekli zakup na osnovu zakona kojim se uređuje stanovanje.