Blog
SUVLASNIČKA DEOBA
(deoba prodajom stvari)
U praksi do deobr najčešće dolazi posle ostavinskog postupka kada se kao naslednici pojavi više lica koja na pokretnim i nepokretnim stvarima imaju suvlasništvo u opredeljenim alokativnim delovima. Na primer 3 suvlasnika su nasledila stan sa po 1/3 udela na istom. U praksi je čest i slučaj deobe posle razvoda braka. Supružnici steknu zajednički neku vrednu stvar (najčešće nekretninu) i posle razvoda braka se pokaže praktična potreba da se izvrši deoba. Mi ćemo se u ovom objašnjenju držati primera naslednika koji su nasledili kuću.
U praksi do deoba najčešće dolazi posle ostavinskog postupka kada se kao naslednici pojavi više lica koja na pokretnim i nepokretnim stvarima imaju suvlasništvo u opredeljenim alokativnim delovima. Na primer 3 suvlasnika su nasledila stan sa po 1/3 udela na istom. U praksi je čest i slučaj deobe posle razvoda braka. Supružnici steknu zajednički neku vrednu stvar (najčešće nekretninu) i posle razvoda braka se pokaže praktična potreba da se izvrši deoba. Mi ćemo se u ovom objašnjenju držati primera naslednika koji su nasledili kuću.
ŠTA AKO STRANE NE MOGU DA SE DOGOVORE?
Najpreporučljivije jeste da se deoba izvrši sporazumom koji se overava kod notara, ali šta ako suvlasnici ne mogu da se dogovore? Mi ćemo u ovom tekstu analizirati upravo takvu situaciju, koja u konačnom vodi do javne prodaje. Pre javne prodaje i uopšte sprovođenja izvršnog postupka, suvlasnici moraju proći kroz vanparnični postupak u kome sud ispituje da li postoji mogućnost fizičke deobe dok se civilnoj deobi (prodaji stvari) pristupa tek ako fizička deoba nije moguća. Ovo pitanje je pre svega stručno i razrešavaju ga veštaci. U slučaju deobe poljoprivrednog zemljišta to čini geodeta dok u slučaju deobe kuća i stanova ovaj posao radi veštak građevinske struke čiji je zadatak da proceni da li deo kuće može da bude zasebna građevniska celina u smislu, da li ispunjava kako uslove predviđene urbanističkim planom ali isto tako i po pitanju funkcionalnosti (zaseban ulaz, mokri čvor, potrebna kvadratura i struktra i td). Ponavljamo, tek ako ovakva deoba nije moguća, sud donosi rešenje o prodaji stvari.
ODREDBE ZAKONA
Naime, odredbom čl. 153. st. 1. Zakona o vanparničnom postupku je predviđeno da ako učesnici ne postignu sporazum o načinu deobe, sud će ih saslušati, izvešće potrebne dokaze, a kada je to nužno i veštačenje, pa će na osnovu rezultata celokupnog postupka u skladu sa odgovarajućim zakonskim propisima materijalnog prava doneti rešenje o deobi i načinu deobe zajedničke stvari i imovine, nastojeći da zadovolji opravdanost zahteva i interese zajedničara.
Na dalje, odredbom čl. 16. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa je predviđeno da suvlasnik ima pravo da u svako doba zahteva deobu stvari, osim u vreme u koje bi ta deoba bila na štetu drugih suvlasnika, ako zakonom nije drugačije određeno. Suvlasnici sporazumno određuju način deobe stvari, a u slučaju da se ne može postići sporazum odlučuje sud. Sud će odlučiti da se deoba izvrši prodajom stvari ako je fizička doba nemoguća ili je moguće samo uz znatno smanjenje vrednosti.
Iz navedenih odredaba proizilazi da ukoliko sud utvrdi da fizička deoba nije moguća, tada se određuje deoba zajedničke stvari prodajom i podelom novca dobjenog prodajom između suvlasnika srazmerno veličini njihovih suvlasničkih udela. U ovom slučaju rešenje vanparničnog suda predstavlja osnov za sprovođenje izvršnog postupka i sprovodi se po pravilima istog, pa rešenje suda mora da sadrži predmet deobe, način deobe i podelu novca srazmerno veličini suvlasničkih udela, što ožalbeno rešenje i sadrži.
IZVRŠNI POSTUPAK
Izvršni postupak radi deobe stvari se pokreće predlogom za izvršenje pri čemu rešenje suda predstavlja izvršnu ispravu. Podnosilac predloga za izvršenje zauzima poziciju izvršnog poverioca i donekle je u povoljnijom poziciji u izvršnom postupku (na pr može da zahteva da se prodaja izvrši za višu vrednost od 70% procenjene vrednosti), no sa druge strane mora da snosi troškove izvršitelja, koje će moći da delimično vrati tek na kraju postupka.
Ako prema izvršnoj ispravi stvar treba da se proda radi deobe, shodno se primenjuju odredbe o izvršenju radi namirenja novčanog potraživanja na nepokretnosti ili pokretnoj stvari, ako se stranke o pojedinim pitanjima drukčije ne sporazumeju. O postupku sprovođenju radi namirenja novčanog potraživanja na nepokretnostima pisaćemo u posebnom blogu, a ovde ćemo ukazati na par specifičnosti postupka radi deobe stvari.
IZVRŠNI DUŽNIK
Izvršni dužnik može da kupi stvar, a u postupku prodaje stvari ne plaća jemstvo. Druga uočljiva razlika je da upostupku deobe prodajom nepokretnosti ili pokretne stvari ne primenjuju se odredbe o namirenju novčanog potraživanja prenosom stvari u svojinu izvršnog poverioca. Na ovaj način zakonodavac je želeo da izjednači položaj svih suvlasnika bez obzira na to ko se nalazi u poziciji izvršnog poverioca a ko izvrđnog dužnika ali i nezavisno od njihove ekonomske moći. Ovakva tendencija zakonodavca ima smisla jer se radi o svojini suvlasnika koja ne može da bude oduzeta i ima zaštiti po Ustavu i međunarodnim konvencijama.
KO SNOSI TROŠKOVE IZVRŠNOG POSTUPKA?
Isto tako, troškove izvršnog postupka snose svi suvlasnici, srazmerno visini udela na stvari. Suvlasnik koji je izazvao posebne troškove drugom suvlasniku dužan je da ih naknadi. I ovo je korisna odredba, jer suvlasnici kao imaoci prava preče kupovine imaju mogućnost da zloupotrebljavaju svoje pravo.
Tu dolazimo do osnovne specifičnosti postupka deobe zajedničkog prava a tiče se prava preče kupovine i njegove primene u izvršnom postupku koju ćemo razmatrati u posebnom blogu.