Zaključenjem ugovora, plaćanjem cene i poreza na prenos apsolutnih prava ne postajete automatski vlasnikom nekretnine; takođe je potreban upis sticanog prava u zvanične registre o nekretninama.

U pravnom sistemu u kojem pravo svojine postaje validno tek nakon upisa u registar nekretnina, van-grutovno vlasništvo, tj. svojina koja nije upisana u registar nekretnina, ne postoji po zakonu. Međutim, u praksi i sudskoj praksi, termin „van-gruntovno“ vlasništvo je često korišćen. Ovaj termin je nastao zbog pola veka prakse u korišćenju prava korišćenja u odnosu na pravo svojine, kao i zbog nepotpunih i nesinhronizovanih evidencija o vlasnicima i pravima na nekretninama. Izgradnja objekata bez odgovarajućih dozvola dodatno je doprinela neurednoj evidenciji nekretnina i prava nad njima. Proces uspostavljanja katastra nekretnina je bio dugotrajan, i tokom tog procesa trgovina nekretninama nije prestala. To je rezultiralo uvođenjem pojma „neuknjižene“ svojine, koji je postao deo prakse s ciljem zaštite kupaca koji poseduju zakonito overen ugovor o kupoprodaji, dokaz o uplati cene i posed nad nekretninom. Ovi koraci zamjenjuju uslov upisa vlasništva u registar nekretnina putem ispunjenja ugovora o kupoprodaji.

Prema članu 28. Zakona o izmenama i dopunama Zakona o ozakonjenju objekata („Sl. glasnik RS“, br. 83/2018), koji je stupio na snagu 6. novembra 2018, organ zadužen za ozakonjenje je obavezan da za sve objekte koji su u postupku ozakonjenja po službenoj dužnosti dostavi organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra potvrdu da je objekat u postupku ozakonjenja, kako bi se zabrana otuđenja upisala na te objekte u obliku beleške.

To znači da od 6. novembra 2018. godine ne možete trgovati objektima koji su u postupku ozakonjenja, i u takvim situacijama vlasnik objekta mora završiti postupak ozakonjenja kako bi mogao da raspolaže svojim objektom i zemljištem na kojem se nalazi. Prema članu 36. Zakona, upis prava svojine na objektu postaje moguć nakon donošenja rešenja o ozakonjenju, i tek tada vlasnik može da otuđi objekat.

Izuzetak od ovog pravila – trgovina „van-registracionim“ vlasništvom u izvršnom postupku. U izvršnom postupku, radi zaštite poverilaca, odstupa se od opštih pravila sticanja prava svojine. To znači da u izvršnom postupku možete prodavati nekretnine koje nisu upisane u zvanične registre, ako je to potrebno za namirenje dugova.

Zakonom o izvršenju i obezbeđenju („Sl. glasnik RS“, br. 106/2015, 106/2016 – autentično tumačenje, 113/2017 – autentično tumačenje i 54/2019), članom 209. dozvoljeno je trgovati nelegalnim objektima kroz izvršni postupak, odnosno izvršiti prodaju nekretnina koje nisu upisane u registre nekretnina.

Osim toga, u slučaju kada istekne rok važenja građevinske dozvole, kupac na javnoj prodaji mora pribaviti novu građevinsku dozvolu kako bi završio izgradnju objekta, dobio upotrebnu dozvolu i upisao nekretninu u katastar.

Iznete zakonske odredbe ukazuju na osnovni cilj izvršnog postupka – efikasno i pouzdano namirenje poverilaca putem novčanih ili drugih potraživanja navedenih u izvršnoj ili verodostojnoj ispravi. Iako su ove odredbe izuzetak od opšteg pravila o trgovini nekretninama, jasno je da je ovaj izuzetak neophodan kako bi se obezbedilo zadovoljenje prava poverilaca čije pravo svojine nije upisano u registar nekretnina.

Iako se ne možete obavezivati na trgovinu nekretninama koje nisu upisane u registar, ovakva trgovina je moguća u okviru izvršnog postupka. U svakom slučaju, cilj bi trebalo da bude legalizacija bespravno izgrađenih objekata i uređivanje registra nekretnina kako bi se obezbedila pravna sigurnost u trgovini nekretninama.