Prodaja neposrednom pogodbom je u neraskidivoj vezi sa javnom prodajom odnosno elektronskom aukcijom pa ćemo ovde razraditi to pitanje.
Nepokretnost se prodaje na usmenom javnom nadmetanju ili neposrednom pogodbom, tako što stranke mogu da se sporazumeju o prodaji na ovaj način ili ako posle neuspeha drugog javnog nadmetanja to izabere izvršni poverilac. U ovom poslednjem slučaju javni izvršitelj poziva izvršnog poverioca da u roku od 15 dana izabere namirenje prodajom nepokretnosti neposrednom pogodbom ili prenosom prava svojine na nepokretnosti.
Ugovor o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom zaključuju u pismenom obliku kupac i javni izvršitelj, u ime i za račun izvršnog dužnika, ili lice koje obavlja komisione poslove prodaje, u svoje ime a za račun izvršnog dužnika. Ugovor se dostavlja poreskoj upravi i jedinici lokalne samouprave, prema mestu nalaženja nepokretnosti. Jemstvo, u iznosu od 15% procenjene vrednosti nepokretnosti, kupac polaže neposredno pre zaključenja ugovora o prodaji. Sporazum o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom i ugovor o prodaji neposrednom pogodbom ne podležu solemnizaciji od javnog beležnika
Sporazum stranaka o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom moguć je do donošenja zaključka o dodeljivanju nepokretnosti posle javnog nadmetanja ili donošenja zaključka kojim se utvrđuje da drugo javno nadmetanje nije uspelo. Sporazumom stranaka određuju sekupac nepokretnosti, rok za zaključenje ugovora o prodaji neposrednom pogodbom i prodajna cena, a mogu da se odrede i drugi uslovi.Založni poverilac čije je pravo upisano pre donošenja najstarijeg rešenja o izvršenju mora dati svoj pristanak u pisanoj formi na uslove iz sporazuma u roku od osam dana od dana dostavljanja.U slučaju da se založni poverilac iz stava 4. ovog člana ne izjasni u roku od osam dana od dana dostavljanja sporazuma, smatra se da je dao pristanak na sporazum, o čemu će ga javni izvršitelj poučiti prilikom dostavljanja sporazuma.
Odmah posle sporazuma stranaka donosi se zaključak o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom po sporazumu stranaka, kojim se određuju kupac, rok za zaključenje ugovora, cena i rok za plaćanje prodajne cene.Ugovor o prodaji može da se zaključi u roku od 20 dana od dana objavljivanja zaključka o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom po sporazumu stranaka, a rok za plaćanje cene ne može biti duži od 15 dana od dana donošenja zaključka o dodeljivanju nepokretnosti. Zaključak o dodeljivanju nepokretnosti donosi se odmah posle zaključenja ugovora o prodaji, pošto javni izvršitelj utvrdi da ugovor ispunjava sve uslove iz zaključka o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom po sporazumu stranaka i ostale uslove koji su potrebni za njegovu punovažnost.
Ako se ugovor ne zaključi u roku određenom zaključkom o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom po sporazumu stranaka, stranke mogu u naredna tri dana da izmene sporazum i produže rok za zaključenje ugovora. Za izmenu sporazuma neophodan je pristanak založnog poverioca.U tom slučaju javni izvršitelj odmah donosi novi zaključak o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom po sporazumu stranaka kojim se, pored ostalog, predviđa da ugovor može da se zaključi u roku od deset dana od dana objavljivanja novog zaključka, a da rok za plaćanje prodajne cene ne može biti duži od deset dana od dana donošenja zaključka o dodeljivanju nepokretnosti. Ako neka stranka pismeno odustane od sporazuma, ili stranke ne izmene sporazum u roku, ili ugovor ne bude zaključen u roku, ili prodajna cena ne bude plaćena u roku – javni izvršitelj utvrđuje da nepokretnost nije prodata neposrednom pogodbom po sporazumu stranaka i nastavlja izvršni postupak u stanju u kom se nalazio kad su se stranke sporazumele o prodaji neposrednom pogodbom.
Zaključak o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom po izboru izvršnog poverioca donosi se odmah pošto izvršni poverilac izabere takvo namirenje. Zaključkom se određuju rok za zaključenje ugovora o prodaji i rok za plaćanje prodajne cene.
Ugovor o prodaji može da se zaključi u roku od 30 dana od dana donošenja zaključka o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom po izboru izvršnog poverioca. Cena nepokretnosti se slobodno ugovora, a rok za plaćanje cene ne može biti duži od 15 dana od dana donošenja zaključka o dodeljivanju nepokretnosti. Ugovor o prodaji zaključuje se sa licem koje je potpisalo sporazum sa izvršnim poveriocem o ceni i roku za plaćanje cene i o tome obavestilo javnog izvršitelja. Ako se nepokretnost proda neposrednom pogodbom, izvršni poverilac smatra se namirenim u visini postignute cene, ali ako je ona niža od 30% procenjene vrednosti nepokretnosti, smatra se namirenim u iznosu od 30% od procenjene vrednosti nepokretnosti. Zaključak o dodeljivanju nepokretnosti donosi se odmah posle zaključenja ugovora o prodaji.
U zaključku o prodaji neposrednom pogodbom navodi se početna ili minimalna cena nepokretnosti.