Najpre treba da se upoznamo sa pravnim osnovom prava preče kupovine u kratkim crtama.
Prema odredbama Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa (“Sl. list SFRJ”, br. 6/80 i 36/90, “Sl. list SRJ”, br. 29/96), kao i Zakona o prometu nepokretnosti (“Sl. Glasnik RS”, Br. 42/98 I 111/2009), suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo, dužan je da ga prethodno ponudi ostalim suvlasnicima. Slična je situacija i sa poljoprivrednim zemljištem. Naime, vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište, dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta, dok u slučaju da ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište graniči sa poljoprivrednim zemljištem prodavca, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima vlasnik susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca.
POSTUPAK
U ostvarivanju prava preče kupovine vlasnik susednog zemljišta je po redosledu iza suvlasnika zemljišta koji je predmet prodaje. Suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo, preporučenim pismom dostavlja ponudu istovremeno svim nosiocima prava preče kupovine, koja mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje, na koju je imalac prava preče kupovine dužan da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude, takođe preporučenim pismom, izjasni.
U slučaju da je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom u roku od 30 dana, računajući od dana kada je imalac prava preče kupovine saznao za prodaju te nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti, da zahteva poništaj ugovora o prodaji nepokretnosti i da se nepokretnost njemu proda pod istim uslovima.
ŠTA KAŽE ZAKON?
Zakon o obligacionim odnosima(“Sl. list SFRJ”, br. 29/78, 39/85) u svojim odredbama predviđa i poseban vid kupoprodaje – prodaju sa pravom preče kupovine u kojoj se obavezuje kupac da izvesti prodavca o nameravanoj prodaji stvari određenom licu, kao i o uslovima te prodaje, i da mu ponudi da on stvar kupi za istu cenu.
Što se tiče Zakona o izvršenju i obezbeđenju, pravo preče kupovine se pominje u nekoliko članova. U članu 170 Zakon propisuje da imalac zakonskog prava preče kupovine nepokretnosti ima prvenstvo nad najpovoljnijim ponudiocem ako odmah posle objavljivanja koji je ponudilac najpovoljniji, a pre donošenja zaključka o dodeljivanju nepokretnosti, izjavi da kupuje nepokretnost pod istim uslovima kao najpovoljniji ponudilac.
Ako se nepokretnost prodaje neposrednom pogodbom javni izvršitelj poziva imaoca zakonskog prava preče kupovine i imaoca ugovornog prava preče kupovine koje je upisano u katastar nepokretnosti da se u roku od osam dana pismeno izjasne da li nameravaju da koriste svoje pravo pod uslovima iz zaključka o dodeljivanju nepokretnosti neposrednom pogodbom.
PRODAJA NEPOKRETNOSTI NA ELEKTRONSKOJ LICITACIJI
U slučaju prodaje nepokretnosti na elektronskom javnom nadmetanju imalac zakonskog i ugovornog prava preče kupovine ima prvenstvo nad najpovoljnijim ponudiocem, ako u roku od tri dana od dana dostavljanja izveštaja o elektronskoj prodaji izjavi da kupuje nepokretnost pod istim uslovima kao najpovoljniji ponudilac.
Ova poslednja odredba ima i negativne efekte vidljive u praksi a to je da se svaki od učesnika u nedogled može koristi pravom preče kupovine, izjednačujući ponudu drugog suvlasnika. Za očekivati je da zakonodavac pronađe rešenje u narednoj izmeni zakona a kao optimalno rešenje vidimo “nadmetanje posle nadmetanja” između imaoca prava preče kupovine koji su izjednačili svoje ponude.
Za one koji imaju više interesovanja o ovoj temi preporučili bismo tekst Božidara Vujičića, bivšeg sudije Vrhovnog kasacionog suda “Pravo preče kupovine u izvršnom postupku”.
